相続した土地の名義変更のやり方｜足利市、佐野市の司法書士事務所
- 亀山英明
- 8月15日
- 読了時間: 4分
相続した土地の名義変更（相続登記）は、「いつまでに？」「何をすればいい？」と悩む方が非常に多い手続きです。特に2024年からは相続登記が義務化され、放置すると過料の可能性もあるため、早めの対応が重要です。本記事では、相続した土地の名義変更のやり方を、初心者でも分かるようにステップごとに詳しく解説します。
相続した土地の名義変更とは？
相続した土地の名義変更とは、亡くなった方（被相続人）名義の不動産を、相続人の名義に変更する手続きです。正式には「相続登記」といいます。
なぜ名義変更が必要なのか？
名義変更をしないと、不動産の売却ができなかったり、相続人が増えて手続きが複雑になる、トラブルの原因になる、過料（罰金）の対象になる可能性があります。
相続登記は義務化されている
2024年4月1日から、相続登記は義務化されています。相続を知った日から3年以内に登記申請をする必要があり、正当な理由なく怠ると10万円以下の過料に処せられる可能性があります。つまり、「そのうちやろう」は通用しません。早めに対応することが大切です。
相続した土地の名義変更の流れ
まずは全体の流れを把握しましょう。
相続人の確定（戸籍収集）
相続財産の確認
遺産分割協議（必要な場合）
必要書類の準備
登記申請（法務局）
それぞれ詳しく解説します。
相続人を確定する（戸籍収集）
最初に行うのが、相続人の確定です。必要な戸籍として、被相続人の出生から死亡までの戸籍と相続人全員の現在の戸籍が必要になり、これにより、「誰が相続人か」を確定します。ポイントとして、戸籍は本籍地ごとに取得が必要ですし、古い戸籍は読みづらいこともあり、収集に時間がかかるケースも多いです。
相続財産の内容を確認する
次に、不動産の情報を確認します。主な確認事項として、登記簿（全部事項証明書）や固定資産評価証明書などです。注意点として、名義が祖父のままなど古いケースもや複数の土地がある場合もあります。
遺産分割協議を行う
遺言書がない場合は、相続人全員で話し合いを行います。決める内容としては、誰が土地を取得するかや、共有にするか単独名義にするかなどを決定します。
遺産分割協議書の作成
話し合いの結果を文書にまとめます。相続人全員の署名・押印が必要となり、実印での押印をします。加えて、登記申請には印鑑証明書の添付が必要になります。
必要書類を準備する
登記申請に必要な書類は、登記申請書や被相続人の戸籍一式、相続人の戸籍、住民票（新しい名義人）、遺産分割協議書、印鑑証明書、固定資産評価証明書などが必要となります。
法務局へ登記申請
書類が揃ったら、法務局に申請します。申請方法は、窓口提出と郵送、オンライン申請の3つの方法があります。また、登録免許税「固定資産評価額の0.4％」を納付します。例えば、評価額1,000万円の場合には登録免許税は4万円となります。
自分でやる？専門家に依頼する？
自分で行う場合のメリットとして費用を抑えられる、デメリットは、書類作成が難しかったり戸籍収集が大変、ミスのリスクなどが考えられます。また、司法書士に依頼する場合のメリットとしては、手続きがスムーズ、ミスがない、時間の節約など。デメリットは費用がかかる（5万〜15万円程度）というところでしょうか（関連記事：不動産の名義変更を自分でできるか）。
よくあるトラブルと注意点
相続人が多い場合には、全員の同意が必要となりますので、1人でも欠けると進みません。また、相続人と連絡が取れない場合などは不在者財産管理人や調停が必要となりますし、遺産分割協議がまとまらないのであれば、家庭裁判所の関与が必要となります。
名義変更を放置するとどうなる？
放置すると、次のリスクがあります。特に、次の世代にまたがると「数十人の相続人」になるケースもあります。
相続人が増えて手続きが複雑化
売却できない
空き家問題の原因
過料の可能性
相続登記をスムーズに進めるコツ
早めに戸籍収集を始める
相続人同士でしっかり話し合う
書類は正確に作成する
不安なら専門家に相談する
よくある質問
Q：相続登記はいつまでにやればいい？
相続を知ってから3年以内です。
Q：遺言書があれば遺産分割協議は不要？
原則不要です（内容に従って登記可能）。
Q：共有名義でも問題ない？
可能ですが、将来的なトラブルの原因になることもあります。
まとめ｜相続した土地の名義変更は早めに対応を
相続した土地の名義変更は、の流れは相続人の確定→財産の確認→遺産分割協議→書類準備→登記申請となります。2024年からは義務化されているため、放置はリスクになります。「難しそう」と感じたら、無理せず司法書士へ相談するのも一つの選択です。早めの対応が、トラブル回避の第一歩です（関連記事：相続登記のお見積書）。
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